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项目全程策划工作目录
作者：佚名 时间：2004-3-7 字体：[大] [中] [小]
一、第一阶段
工作重点：
1.当前需求状况分析
1.1 大背景分析与研究
a.本市房地产发展特点与趋势
b.本市楼市消费行为的区域特征
c.本市家庭结构与特定群体的动态结构
1.2 产品的市场潜能分析
a.本市产品消费趋势的研究
b.本市产品潜在消费的动因
c.产品潜在消费动因与产品力的关系
1.3 区域楼市分析与研究
a.本市区域楼市竞争状况
b.本市区域楼市竞争格局
c.本市区域楼市户型特征
d.本市区域楼市单元面积需求
e.本市区域楼市去化分析－－户型与需求
2.本市房地产市场的战略研究
a.板块的格局分析
b.本案与其他板块开发时间的差异与市场切入的关系
c.本案的战略性开发策略
d.寻找市民消费趋向的突破口
e.本市楼市消费的坐标
f.本案生活区域描述
g.本案开发的风险临界点分析
h.本市楼市消费气场的培养
3.本案开发总体思路
（规划要求、规划指标、基地勘察、规划方向）
a.本案的开发理念
b.楼盘命名
c.本案开发的市场依据
d.本案开发的战略性框架
e.本案的成本控制法－－风险点
f.本案的成本与产品力的对应研究
g.寻找本案的差异化卖点
h.本案开发时间与后续资金运作研究
i.本案开发模式的探讨－－分块开发的研究
4.本案的规划与设计建议
a.本案总体规划理念－－产品概念
b.本案建筑风格与区域人文的关系－－社区文化的确立
c.建筑符号的运用
d.本案建筑风格与楼市需求的关系－－形象卖点的确立
e.项目形象包装概念－－小区色彩系统
f.本案总平控制与环境资源的利用－－环境卖点的确立
g.关于本案空间规划的新尝试－－规划卖点的确立
h.本案分区功能与组团的分析－－居住区的空间感受
i.景观规划设计以及主题
j.小区灯光系统－－空间氛围的营造
k.管线系统
l.日照系统分析
m.本案生活配套新思路－－以人为本的原则－－生活形态的确立
n.户型与单元总面积的研究
o.户型配比
p.单体设计
q.销售论证
r 规划调整
s.推广总概念确定
二、第二阶段
工作重点：
1.营销策略制定
a.本市楼盘销售状态分析
b.代表性楼盘热销原因分析
c.客户需求排序及动因分析
d.营销策略制定的区域人文参考值
e.分块开发战略性调整
f.市场切入点及切入时间制定
g.销售模拟及客户群摸底
h.销售目标预测
i.目标市场定位及策略
j.产品定位及策略
k.价格定位及策略
l.营销组合
m.营销时间与销售控制策略
n.物业管理模式
2.营销行动策略制定
a.阶段性广告策略制定
b.引导期广告及主导信息发布
c.说明书设计创意
d.工地现场包装思路
e.销售接待中心设置方案
f.销售人员
g.公共关系及危机处理
h.其它营销活动
i.媒体计划
j.媒体组合方案及媒体推广策略
k.媒体控制方案
3.包装与设计
a.模型制作 ※
b.三维影视广告制作 ※
c.效果图设计 ※
d.售楼处设计 ※
e.样品屋设计 ※
f.楼标设计
g.DM设计
h.销售用楼书设计
i.销售用海报设计
j.销售说明、销售道具设计
k.平面图册制作；家俱平面配置图
l.付款表及法务、税务说明表格设计
m.作业流程表格设计
n.沿街看板设计
o.简报、幻灯片、投影片设计
注：※符号制作设计费用由甲方承担。
4.销售人员培训
制作销讲资料
a.本案基本环境资料说明
b.本案规划介绍
c.公共设施规划
d.行销理念
e.行销技巧
f.行销策略
g.商品概念
h.案名表达
i.广告定位
j.商品定位
k.市场客源定位及对策
l.价格策略介绍
m.准客户资料收集计划作业说明
n.电话及DM派送计划作业与演练
o.客户心理与障碍排除
p.自我促销、组合促销介绍
q.付款介绍与法务解答
r.商品、单价、总价、贷款介绍
s.美姿仪容与商业礼仪
三、第三阶段
工作重点：
1.项目的市场推广计划
a.市场推广与销售专案组成立
b.专案组的工作框架及流程
c.专案组细分及推广理念
d.推广执行计划
e.客户分析－－销售策略的目标群体分析
f.策略调整
g.广告形式及诉求
h.阶段性广告策略调整
i.销售促进－－推广的协调工作
j.销售反馈－－销售反馈的分析
2.销售前期工作
a.建立销售队伍
b.销售培训
c.销控计划制定
d.销售道具到位
e.销售执行的内部协调程序
f.客户资源库建立
g.客户服务部成立
h.危机处理
i以销售为中心的推广运作模式
j.销售策略再研究（销售顾问工作）
k.阶段性销售组合策略提议（开展销售代理工作）